2018买卖房记①:现在美国贷款买房是否还合算呢?

注:只做记录交流,并非严谨的推算,欢迎留言讨论。

由于贷款利率的一路走高,今天突发奇想想算算这个账。

首先,我们来看看贷款买房所需的费用:

  1. 贷款利率,现在30年固定利率在4%,7年ARM(7年固定,之后浮动)也到了3.8%,我们就按照4%来算
  2. 每年的税,各个地区不同,我们这边1%,就按照这个估算
  3. 房屋折旧、维护等费用,大家知道美国的房子属于私有资产,房顶坏了,窗户、门破损等都需要自己付费修复,而这块我查询了下,网上大多用的是1%,而维护比如修树、剪草这种,可大可小,我们暂时忽略(虽然每年也会很多)

基于此,我们来计算下,如果我们买了50万美金的房子(贷款30万),每年需要付出的费用:

300000 * 4% + 350000 * 1% + 500000 * 3% = 30500

其中,30万贷款,35万为政府评估价(政府收税按照地皮收,房子虽然50万,但是你的地皮大约35-40万)

经过计算,50万贷款30万的房子,每年付出的费用大约是3万左右,不过还贷的费用会因为你还贷的累计而减少(第一年30万,第二年29万……),所以这个费用会在每年略微的减少。

而由于你的房子还会升值,以及货币的通胀,隐形的抵掉一部分费用,如:

每年房屋升值大约是3%,而美国通胀率约为2%,那么我们每年隐性的费用:

500000 * 3% + 300000 * 2%  = 21000

用刚才的30500 – 21000得出 9500, 也就是说,你用30万贷款买50万的房子大约每年付出是 1万。约等于每个月 850 左右的支出。而一般租一个公寓约1800左右,如果是一个50万房子的租金大约是2500左右,相比之下的确是合算。不过这里没有计算社区费、水电费、保险等,大约每月会比租房子多300-400,这样算下来,也是合算的。

拥有一个自己的房子会让自己舒心很多,而且贷款形式的购房其实是用20万换取了50万的价值,隐性的抵消了部分通胀(现在贷的30万和30年后的30万不是一样的价值)。不过拥有房子也会让自己添加许多的开支,比如草坪的修缮,房屋的维修,以及各种设备坏掉找人来修的费用,但总体来说还是可以接受的。

但是拥有一个房子,对于年轻人来说是一个安定的信号,毕竟是安家,如果要离开房子所在地,所消耗的精力也是不少, 比如卖掉房子需要修缮,经纪人费用3%,已经空置房屋6个月左右(你依旧需要每个月还款)。这时候租房其实来的更加的合算。

但是总体来说,如果确定了未来,相比于2000元的租房费用,每个月1000左右的开支(包含多的社区水电费),还是能省下不少的费用。当然如果全款买,能够剩下更多。

现在的利率越来越高,我记得3年前只有2.7-3%,现在已经到4%了,而且美联储依旧没有停止加息的意思,朋友交流下来,可能利率会到5%甚至6%。多少利率才会让贷款买房数学上不合算呢?答案是13%左右,这个看似基本不可能,但是由于我只是粗略估算,很多变量都是会改变,所以大家可以自己根据实际情况算算。另外,对于未来,如果已经确定了,那么买房怎么着都是优先需求,而年轻的人,对于房子可能会更多的是一个自我限制。

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