为什么美国买房时贷款尽量贷满?

这个问题其实答案很简单,但是由于被经常问到,所以特此整理一篇文章,下次可以直接分享来回答问题。

有全款可以买房的人

首先如果你能全款买房,这个话题就此结束。但是即便能全款买房我还是建议贷款,想下你有100万,你全款买了100万的一套房子,和交20%的首付,贷款80万是不一样的,你同样拥有这个房子,但是你多出来了80万可以作为投资。说个极端的例子,如果你贷款额度很高(当然大多数人的极限是67万,原因不讨论),你完全可以买5套100万的房子。

为什么这么算呢?这个涉及到回报率,100万的房子,假设每年升值5%,那投入100万,赚的5万,回报率是5%,那么买5套房子呢?同样是100万,但是你的房子升值了25万,那么回报率是25万。这还只是计算房价升值,还没计算租房等其他回报,当然25%不是纯回报率,还涉及到贷款利息,利息按照4%算的话(现在快到5%了),400万的贷款,每年是16万。回报率依旧还有9%。

即便利率由于加息一直往上升,但是我们考虑到4套房子(一套你自己住)收入的房租,也是大大高于一套房子的投资的。

只能贷款买房的人

贷款买房的算法会更加清晰,因为贷款本身有一些手续费等,虽然不是很多,但是也是影响到收入,同样都是贷款的话,都需要交这个费用。

假设你有30万,买了100万的房子,是首付20万,还是首付30万呢?我的答案是20万,理由和上面类似。

100万的房子,一年如果涨到了105万,利率4%:

  • 20万首付的回报率是:5 – 80*0.04 / 20 = 9% (利息3.2)
  • 30万首付的回报率是:5 – 70*0.04 / 30 = 7.3% (利息2.8)

而且首付20万,还没有计算剩下10万投资的回报率。如果回报率低于4%(0.4/10),还是考虑下。但是现金为王的时代,拿着现金能干的事情有很多很多,比如:(防不慎防系列广告位招租)。

结语

其实这个就是非常简单的杠杆原理,房屋是保值的,他会随着货币不断的升值。你贷款的钱其实就是一个杠杆,首付20%等于加了4倍杠杆,30%等于只有2.x倍杠杆。在盈利稳定的情况下,杠杆越高,收入越大。

当然本文只是粗略的计算,回报率完全不准确,就像上面提到的,贷款和不贷款里面有很多的隐形费用,房屋出租也是一样,消耗精力且有风险,并且我们没有计算房产税等因素。但是对于大多数买自住房的人来说,合适的利率,贷款越多月合算。当然,还有个条件是,你知道如何去打理剩下的钱。

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2条回应:“为什么美国买房时贷款尽量贷满?”

  1. 匿名说道:

    What if it was in 2006 and someone read this…

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