2018买卖房记④:故事、感想、经验(完结篇)

经过了一个月的开箱、整理以及大采购之后,这次历时半年的换家行动也就此结束,这次行动我更多的让自己参与实践,学了很多东西,也颇有感悟。感谢期间提供帮助的朋友们,从3月份的一个念头,到现在收官,经历了很多,现在以片段的形式分享给大家。

看了100套房后的感悟

由于这是我第N次买房,对各种套路都已经驾轻就熟了,不过这次的情况比较特殊,可选区域很大,加上由于性格使然,希望在自己能力范围内不漏掉任何可能性,在朋友的帮助下,看了将近快100套房子。

关于学区和Neighborhood

Neighborhood是房子的一个非常容易忽略的属性,但是其非常重要,而我发现他和学区有莫大的联系。

先简单科普下学区,美国对小学、初中、高中都有打分,从学术(升学率)、平等(宗族分配、低收入学生等)、环境(老师、学生、教学条件等)来评分,从0分一直到10分,东部拥有更多的好学校(特别是弗吉尼亚),而西部则要少一些。

原本以为美国人不怎么在乎学区,但后来发现错了,他们非常看重,特别是亚洲裔的美国人(特指印度和中国)。而学区虽然不能代表全部,但是他能反映出这片区域的一些情况,在逛了这么多区域我发现,学区好的区域Neighborhood community一定不差,特别是如果是一大片好学区连接在一起的区域,一定是非常好的地方。而学区很差的(2分、3分)的Neighborhood是肯定不好。而夹在中间的需要根据情况,特别是小学、初中、高中分数有高有低的。

但是同样的学区(注意学区和zipcode不是一个概念,zipcode是一个大区里面可能包含好几个学区),不代表着Neighborhood都是好的,Neighborhood好不好还需要去那个小区亲自考察。从两个方面能够体现:

  1. 房屋环境,好的Neighborhood一般家家都把草坪、花坛弄的很好,顺便还会维护好公共道路和设施,而一般的Neighborhood则会显得比较杂乱一些。当然有些时候是HOA请人帮着弄的
  2. 人文关怀,可以尝试着走在道路上,大家是否主动打招呼,是否会和你聊天,询问情况,特别是你一个他们不熟悉的人出现,他们会比较关心你来干嘛。当然你也可以顺便问问这个小区的情况

但如果是不同的学区,那就有很大的差异了,但是我觉得6分以上的学区就可以考虑具体情况了,比如:有些学区综合6分但是考试是10分,但由于其他原因最终得了6分,有些学区综合10分,但是人种分配只有中国和印度人,很少白人黑人,我个人也是不喜欢的,毕竟成绩只是一部分,对这个世界多元化的了解,广阔的视野比这个重要的多。

好的学区会比差的学区贵10%-20%左右,有些时候就是一条街的距离,大家需要根据自身情况考虑,千万不要盲目,自己的舒服才是最重要的,毕竟几年之后的事情谁也不知道,而且还有私立等选项。

关于房屋结构、新旧

弗吉尼亚belt way内能选的新房并不多,大多数好地方都已经有了60-70年的历史,那些房子的设计上会明显比20-30年的房子差上一大截。而且由于那时候缺乏整体设计,可能相邻的两套房子,有着截然不同的风格,如果你不介意一些奇怪的格局,可以都去看看。但是我更建议90年之后的房子,那些房子的内部构造、设计要好上太多,至少在阳光、通透性、实用性上完全秒杀老房子。当然有些老房子也做过改造,这个另当别论。不过在同等条件下,建议买新不买旧,因为老房子还有一些看不到的东西(水管啥的)。

房屋格局上,每套房子都不同,如果找到一个非常合适的location后,没有喜欢的格局出现,切忌别急,再等等,肯定会有!基于此,我认为最好租个一年的房子,先看各个位置,确定了位置就坐等房子放出来,这样能找到完美的家。

现在属于一个什么样的阶段?

现在的房价依旧没有企及2008年的高度,而随着美联储开始收紧货币,贷款利率的增高,会一定程度的抑制房价,我们是肯定再也看不到2-3%的贷款利率了,这个利率下肯定是闭眼买,因为他小于通胀率,甚至小于GDP发展速度。而现在的利率在5%左右,预计之后几年会到7%,这代表什么呢?

首先,现在的房价不在高位上,其次7%并非是一个非常高的利率,从历史角度上来看12%甚至17%都有过,最终随着时间的推演,利率最终都涨在的房价上。我认为如果是自己的需要,现在依旧是一个非常好的机会,这轮加息周期预计也不会太久(可能也就3-5年)。

想想中国、美国前几年都在大放水,但是在美国这个水并没有冲在房价上,侧面反应出,这里面的泡沫还是很小。

和老印的交易——小动作=作茧自缚

这期间经历了一个非常有趣的小插曲。

其实我们最初看上的房子,并非现在这套,由于对那套房子的万般满意,想尽全力拿下他,在套话之后,得知对方有了3个offer,并且不怎么在乎我们,这时候我们决定加价6000发offer。

这里稍微科普下,一般发offer都是稍微的降价,原因是卖家想多卖点钱都会往高了挂,而买家总是能挑出一些毛病,这一来一回价格差价就出来了。一般挂牌价格发offer基本上能拿下房子,并且大多数做了冤大头,除非是特别popular的房子。

决定加价的原因也非常简单:1. 表明态度,势在必得。2. 既然已经有了3个offer,并且态度冷漠,则表明已经获得了合理报价,非常可能是挂牌价offer。3. 为了确保能战胜和我们一样的战略的人,因为一般加价的人会加5000,而我们6000正好比他们高,且不失风度(5001就很弱智)。基于以上考虑,我们最终发了加价6000的offer。

并且在发offer之前,我们再次看房的时候,和房主还巧遇了,我们也当面表明了我们的意愿和情况,表示势在必得。不过我们也将一个房屋的问题反馈给了他们(这是伏笔),我们发现房屋的主卧有些倾斜,但我们表示我们在不涉及结构性问题的情况下,完全不介意。

然后drama开始了,offer review开始,对方开始一直爱理不理,偶尔回复一条信息,并不热情。这种情况只可能是我们的offer不行,但是一般offer不行都会直接告诉你,你们没有中标,而如果他们觉得你们还有机会,会和你们交涉(加价或者提出其他条件),这次对方只是说需要更多的时间去review,不拒绝也不同意也不交涉。这就很奇怪了,我们的offer已经表明态度,他们肯定知道要我们加价我们也会加,这是什么情况呢?

经过一段调查之后,我做了一个大胆的猜测。首先卖方是个老印,经纪人是个老印,这个区域老印的客户非常多。这种情况的出现,一定是有个“自己人”想买,但是价格又低于我们的offer,他们拿着我们的offer去让对方加价。一直吊着我们,是因为,如果对方不加价,还能take我们的offer。

我对这种小动作非常愤怒,我的经纪人也表示没见过这样的恶劣的行为。最终结果也符合情况,对方经过3天拒绝了我们offer,pending给了别人。我们也只能忍气吞声,不过事情并没有结束……

10天之后(一般7个business day做房屋检查、确认等),房子重新release出来了。猜测情况是,买方对加价本身就心存芥蒂,在房屋检查的时候,又发现了倾斜,最终弃标(房屋有不可调和的问题的时候,可以选择不买)。

挂牌40天之后,这套房子最终成交,成交价格低于我的竞标价将近3万美金……

年轻人是否应该买房“困住”自己

这是我最后想说的一个话题,很多朋友说的换来换去好折腾,还容易困住自己,让自己束手束脚。这我同意前半句,的的确确是很麻烦,这不仅仅体现在金钱上的消耗,更是精神和体力的消耗。但后半句,我觉得欠妥。

青春短短几年,这几年是我最佳的享受我想要的东西的时候,再过几年我可能因为家庭、孩子而不敢再去冒险和消费,并且随着自己年纪增长,身体等原因会让自己趋于保守。

22岁之前我们在学习、奋斗,在成长——30岁之后我们在要守护家庭,上有老下有小,那么这之间呢?我既然有机会体验自己想要的生活,为什么不呢?

房子会困住你,因为你不能轻易的换地方。是吗?只是懒而已……美国这么容易买卖房子,而这之间金钱的损失可能和租房的支持差不多,如果老被思想牵制,时间慢慢的流逝,也就失去了最佳的时机。在我看来这比租房好很多,自己爽了的同时说不定还能因为增值换一些财富。而当要离开之时,只需洒脱一些,那些损失也就只是一种体验而已。对于一个年轻人来说,抓住时机永远最重要。

后记

 

一件事情随着做的次数越多,就越失去了最初的那种激情,经过这几次的操作,我越来越觉得房子也就这样,住的舒服,自己开心就好。真正的人生应该去追求儿时的梦想,这才是最大的遗憾,金钱,名利都是虚华,我们心中想成就的事情才是一生的追求。

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2条回应:“2018买卖房记④:故事、感想、经验(完结篇)”

  1. MaKay说道:

    快让我们看看你的豪宅

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